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EVALUATION DE  FONDS  DE COMMERCE

Plusieurs méthodes sont utilisées pour valoriser les Fonds de commerce en hôtellerie restauration , les deux principales basées soit sur l’historique de l’activité à partir du CA HT soit sur la profitabilité et la capacité d’autofinancement  à partir de l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation). Une moyenne des 3 derniers exercices peut être utilisée.

Multiple du CA :

En matière de restauration /brasserie ou l’emplacement et la zone de chalandise ont une importance majeure, on trouve des multiples de valorisation par le CA variant entre 0,8 et 1,5 voire 2 fois le CA pour des zones très convoitées comme le cours Saleya à Nice ou la proximité du Palais des Festivals à Cannes. Pour un hôtel ce multiple varie entre 1,5 et 4 fois le CA HT dans le carré d’or de Cannes, la moyenne se situant à 3 fois le CA pour une affaire en bonne état et aux normes. Cette différence dans la valorisation des restaurants/ brasserie par rapport aux hôtels tient à la profitabilité avec un rapport de 1 à 2 du fait des coûts de fonctionnement (personnel) plus élevés et de la marge brute plus faible en restauration. Pour un Hôtel-Restaurant on appliquera a la part respective des deux activités  dans le CA  le multiple adéquat sachant que dans le CA demi pension le retraitement doit être de 3 /4   pour l’hébergement et d’1 /4  pour la restauration. Le montant du loyer et l’échéance du bail pondèrent cette valeur.

Multiple de l’EBE :

L’EBE ou Cash-flow ou capacité d’autofinancement correspond au résultat d’exploitation auquel on ajoute la dotation aux amortissements et aux provisions; D éduction faite de l’IS elle permet de juger de la rentabilité brute et surtout de la capacité de remboursement des emprunts. Pour être exact on doit retraiter cet EBE en y ajoutant la rémunération et les avantages en nature avec charges des exploitants ainsi que les charges exceptionnelles et en y retranchant les revenus exceptionnels pour donner une image objective de la somme restant aux propriétaires d’un fonds de commerce pour rembourser leurs crédits et assurer leur train de vie.
Le multiple utilisé de valorisation d’un fonds varie ainsi entre 5 et 7 X l’EBE retraité.

EVALUATION  DE MURS COMMERCIAUX

On se réfère fréquemment à la valorisation du foncier résidentiel  avoisinant en  appliquant un abattement de 40 à 50% à la surface construite utile(SHOB) avec une pondération éventuelle en fonction du terrain et du COS résiduel.

Mais la méthode la plus logique se base sur la capacité du fonds de commerce à supporter un certain niveau de loyer  (via la SCI)qui variera entre 5 et 10% du CA en restauration et ente 15 et 18% du CA HT en hôtellerie. On applique ensuite le taux de rendement attendu d’investisseurs pour des murs de ce type (actuellement 6%)pour obtenir une évaluation économique du foncier commercial.

Par exemple un hôtel de 20 chambres générant un CA de 250K€ HT en 2 * doit avoir un loyer de 45K€ environ ce qui représente avec un rendement de 6% une valeur foncière de 750K€.Cela n’empêche sur la région PACA de trouver des murs dépassant largement ces chiffres (bord de mer dans le Var ) ce qui les rend invendables sur des critères économiques, seul l’aspect patrimonial intervient. D’ailleurs les investisseurs hôteliers mentionnent fréquemment le prix de revient maximum par chambre comme référence de rentabilité d’une opération d’acquisition  Murs et Fonds (100000€ en 2*,150000€ en 3*). Les coûts estimés des mises aux normes sont à déduire de cette valeur brute.

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